Kat Mülkiyeti Yasası: Apartman Yaşamının Yasal Temelleri
GirişKat mülkiyeti, birden fazla kişinin aynı bina üzerinde sahip olduğu özel mülkiyet hakkını ifade eder. Türkiye'de kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanun, apartman yaşamına dair pek çok yükümlülük ve hakkı belirler. Bu makalede, kat mülkiyeti yasasının temel ilkeleri, uygulamadaki önemli hususlar ve sıkça karşılaşılan sorunlar ele alınacaktır.
Kat Mülkiyetinin Tanımı ve Özellikleri
Kat mülkiyeti, bir bina üzerindeki özel mülkiyetin, bağımsız bölümler halinde düzenlenmesidir. Bir başka deyişle, bir apartmanın her bir dairesi veya işyeri bağımsız bölüm olarak kabul edilir ve her biri üzerinde ayrı mülkiyet hakkı bulunur. Bununla birlikte, binanın ortak alanları (merdivenler, asansörler, bahçe vb.) tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Temel İlkeleri
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman yaşamıyla ilgili pek çok kural ve yükümlülük getirmektedir. Bunların başlıcaları şunlardır:
Bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkı
Ortak alanların tüm malikler tarafından kullanılması ve yönetimi
Aidat ödeme yükümlülüğü
Yönetim kurulu oluşturulması ve görevleri
Bina ve ortak alanların bakım ve onarımı
Değişiklik ve ilave yapılması
Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri
Yönetim Kurulu ve Görevleri
Kat mülkiyetli binalarda, yönetim işlerini yürütmek üzere bir yönetim kurulu oluşturulması zorunludur. Yönetim kurulu, kat maliklerinin seçimiyle belirlenir ve binanın günlük işleyişinden sorumludur. Başlıca görevleri arasında, aidat toplanması, ortak alanların bakımı, onarımların yaptırılması, sigorta yaptırılması, kat maliklerinin şikayetlerinin değerlendirilmesi sayılabilir.
Kat Malikleri Kurulu ve Kararları
Kat malikleri, bina yönetimiyle ilgili önemli kararlarda söz sahibidir. Kat Malikleri Kurulu, tüm kat maliklerinin katılımıyla toplanır ve ortak kararlara varır. Kurul, bina yönetimi, ortak alanların kullanımı, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri gibi konularda karar alır. Kat malikleri kurulunun kararları, tüm kat maliklerini bağlayıcıdır.
Kat Mülkiyetinde Sıkça Karşılaşılan Sorunlar
Kat mülkiyetli binalarda, en sık karşılaşılan sorunlar arasında şunlar sayılabilir:
Aidat ödemelerindeki gecikmeler veya ödemelerin yapılmaması
Ortak alanlardaki bakım ve onarım eksiklikleri
Komşular arasındaki gürültü, izinsiz değişiklik vb. uyuşmazlıklar
Yönetim kurulunun etkin çalışmaması veya kötü yönetimi
Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerinin ihlali
Bu sorunların çözümü için, kat mülkiyeti yasasının doğru uygulanması ve kat maliklerinin işbirliği önem taşır.
Sonuç
Kat mülkiyeti yasası, apartman yaşamının temel yasal çerçevesini oluşturur. Kanunda yer alan kurallar, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirler. Uygulamada ise, yönetim kurulunun etkin çalışması ve kat maliklerinin işbirliği, sorunsuz bir apartman yaşamı için elzemdir. Kat mülkiyeti yasasının iyi anlaşılması ve uygulanması, apartman sakinlerinin huzurlu bir yaşam sürmesini sağlayacaktır.
.............SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
DAVA KONUSU : Kat Mülkiyet Y.na aykırı hareket nedeniyle ih-
tarat yapılması talebidir.
OLAYLAR : 1- Davacı müvekkil, ......... ili, ......... ilçesi,
........... mah.de kain, tapunun ..... ada, ....... parselde kayıtlı apartmanın 12
numaralı bağımsız bölümünün maliki ve söz konusu 30 numaralı apartma-
nın da yöneticisidir.
2- Müvekkilimin yöneticiliğini yapmış olduğu apartmanda kat mülki-
yetine geçilmiş, ancak her nasılsa yönetim planı imzalanmamıştır. Bu ne-
denle yöneticilik görevi gereği müvekkilim yönetim planını hazırlatarak Kat
Malikleri Kurulunun ..../..../...... tarihinde yapılan toplantısında imzaya sun-
muştur.
3- Ancak, söz konusu apartmanın 17 numaralı bağımsız bölümünün
maliki olan davalı, yasal bir zorunluluk olmasına rağmen ve hiçbir haklı ge-
rekçesi bulunmaksızın yönetim planını imzalamayı reddetmiştir. Müvekki-
lim tarafından kendisine gerek ..... Noterliğinin ..../..../...... tarih ve ...........
yevmiye nolu ihtarnamesi ile yazılı, gerekse sözlü olarak yapılan ihtarlara
rağmen davalı, bir türlü yönetim planını imzalamamaktadır.
4- Bu itibarla söz konusu yönetim planını imzalaması için davalıya ih-
tarda bulunulması için iş bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER :
DELİLLER : Yönetim planı, ihtarname, tanık beyanı ve her tür
delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz edilen sebep ve gösterilen delillere
göre talebimizin kabulü ile, davalıya yönetim planını imzalaması için ge-
rekli ihtarın yapılmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı
üzerinde bırakılmasına karar verilmesini dilerim.
Arz ederim. Saygılarımla,
Davacı Vekili
Av.Mustafa KEKİN (Maltepe Avukat)
EKİ:
